Analiz: Konut piyasasındaki hareketlenme herkesi mutlu eder mi?

Haziran ayı Türkiye’deki konut piyasasında eşine az rastlanır dönemlerden biri olarak ekonomi tarihine geçecek. Kamu bankalarının tarihin en düşük seviyelerine indirdiği konut faizleriyle birlikte artan konut talebi son aylarda fiyat tartışmalarını da beraberinde getirdi.

Türkiye’de konut piyasasının çatı derneği olan Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin gayrimenkul araştırma şirketi Reidin ile ortaklaşa açıkladıkları Konut Fiyat Endesi sonuçları yayınlandı. Reidin-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre Haziran ayında taleple birlikte konut fiyatları yüzde 1,12 arttı. Geçen yılın aynı ayına göre ise artış oranı yüzde 6,34 oldu.

 

GYODER’in haziran ayı raporunda konut piyasasının arz ve talep tarafında yaşanan son gelişmeler yer aldı. Yukarıda belirttiğimiz gibi talep tarafı için fiyat endeksindeki artış önemli görünürken, arz tarafı bir başka değişle müteahhit şirketler için öncelik ellerindeki konut stoğunu eritmekti. Nitekim raporda konutta stok erime hızının yüzde 11,96’ya çıktığının altı çizildi. Bu oran Mayıs ayında 3.79 seviyesindeydi.

Üstelik Haziran ayında satışı gerçekleştirilen markalı konutların %49,92’sinin bitmiş, %50,08’inin bitmemiş konutlardan oluşması markalı konut üreten şirketlerin ‘Biten konutu sat, yeni projeye finansman sağla’ döngüsü açısından da cansuyu oldu. Mayıs ayında gerçekleşen sınırlı satışın sadece %28,85’i bitmiş konutlardan oluştuğu düşünülürse, biten konut stoğunun azalması mütehahitlere önemli avantaj sağladı.

 

 

Konut faizlerinin indirilmesinde temel amaçlarından biri olan şirketlerin elindeki stoğu eritme stratejisi Haziran ayında amacına ulaştı. Ancak yine aynı raporda, Haziran ayında konut alımında banka kredisi kullanımı 17,03’ten 47,03’e yükseldiği, bir ayda 30 puan birden arttığı göz önüne alınırsa, konut stoklarının eritilmesinin hanehalkına ekstra borç olarak yansıyacağı görülüyor.

Nitekim, İstanbul Gayrimenkul Değerleme şirketinden gayrimenkul değerlemesi konusunda Türkiye’nin önde gelen uzmanlarından Ahmet Büyükduman’ın aktardığı veriye göre Haziran ayında ortalama konut kredi kullanımı 275 milyar TL’ye yükseldi. Bu rakam ortalama 160-170 milyar TL seviyesindeydi. Büyükduman’a göre bu rakamdaki sıçrama hem konut fiyatlarındaki artıştan, hem de konut kredilerinden alınan peşinat oranının %20’den %10’a düşmesinden kaynaklandı. Bu rakamları biraz türkçeleştirirsek, konut sahip olan bir kişi haziran ayında bir anda normalden %61 daha fazla borçlandı.

 

GYODER: DÜŞÜK FAİZLE HAREKETLİLİK SÜRECEK

Konuyla ilgili açıklama yapan GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu banka kredisi kullanımındaki 30 puanlık artışa dikkat çekerek “ Stok erime hızının çok hızlı bir şekilde yükselmesi beklemede olan konut alıcıları için faiz oranının ne kadar önemli olduğunu gösterdi.’ yorumunda bulundu. Kalyoncu kamu bankalarının tarihin en düşük faiz oranlarıyla kredi vermesinin stokları eritmede çok etkili olduğunu belirterek ‘Düşük faiz oranının devam etmesiyle önümüzdeki aylarda konut satışlarındaki hareketlilik sürecektir” dedi.

 

PEKİ YA TALEP TARAFI?

Konut piyasasındaki hareketlenme doğal olarak konut fiyatlarını da hareketlendirdi. Yine GYODER-Reidin verilerine göre yeni konut fiyat endeksi ilke açıklanmaya başlandığı 2010 yılından, Haziran sonuna kadar yüzde 97,8 oranında arttı. Bir başka değişle 2010 yılında yaklaşık 250 bin TL’ye alabileceğini bir evin fiyatı 10 yılda iki katına çıkarak 500 bin TL oldu.

 

Alternatif yatırım araçlarında negatif faiz dönemine giren Türkiye’de emlak ve borsa böyle dönemlerde her zaman bir yatırım aracı olarak ön plana çıktı. Hisse senedi piyasasında yerli yatırımcı sayısının tarihin en yüksek seviyeye çıkması alternatif getiri arayışını gözler önüne serdi. Hisse senedine yapılan yatırım, tasarruf kapsamında olduğu için emlak yatırımı ile karşılaştırılması pek de doğru olmaz.

 

KONUT KİRA ÇARPANI

 

Emlak piyasasında dikkate alınması gereken ve sosyal etkisi fazla olan bir başka gösterge daha var. O da Konut Kira Çarpanı.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Şirketi araştırma birimine göre İstanbul’da konut fiyatları Haziran ayında Mayıs’a göre yüzde 8 arttı. İGD aynı örnek grubu veri almasa da Reidin’in yeni konut fiyat endeksi ile önemli oranda farklılık gösteriyor.  Ancak İGD’nin asıl dikkate değer göstergesi olan Konut Kira Çarpanı Ocak 2020 tarihinde 264 ay iken, Haziran 2020’de 293 aya yükseldi. Bu endeksi şöyle açıklayalım; Satın aldığınız konutu rayiç kira bedeli üzerinden kiraya vermeniz durumda, konut satın alma fiyatını ne kadar sürede erişebilirsiniz. Haziran itibarıyla bu oran 293 aya (yaklaşık 24,5 yıl) yükseldi.

 

Peki bu oran yükseldikçe talep tarafının kafasında evin fiyatı konusunda soru işaretleri oluşabilir mi? Evet olabilir. Konut Kira çarpanın yeniden Ocak 2020 seviyelerine yani 264 ay (22 yıl) düşürebilmek için ne yapılmalı? Ya evin fiyatının düşmesi veya kiraların artması gerekir. Günümüz talep koşulları ve müttahhit firmaların ellerinde stok miktarlarına bakıldığında en azından büyük şehirlerde konut fiyatının gerilemesi pek olası görünmüyor. O zaman kira fiyatlarında artışlar gündeme gelebilir.

 

Kira fiyatlarındaki artış ev fiyatlarından daha fazla sosyal etkiye sahip bir gösterge. Dükkan kirası artarsa, dışarıda satın aldığımız mal ve hizmetlerin fiyatı artar, ev kiraları artarsa COVİD 19 döneminde işsizlik ve artmayan hatta düşen gelirlerle hanehalkı alternatif harcama alanlarını kısar. Bu durum milli gelir içerisinde %9’luk paya sahip inşaat sektörüne borçlanılarak giden kaynakla, diğer sektörlerin toparlanma hayalleri bir başka bahara kalabilir. Dolayısıyla ekonomideki kapsayıcı büyüme rafa kalkar, enflasyon beklenenden fazla artar.

KONUT BİR YATIRIM ARACI

Eğer konut satın alanlar halk tabiriyle ‘Başını sokacak bir ev’ alıyor yani ilk evini alıyor ise konutta yaşanan hareketliliğin bir toplumsal fayda sağladığından bahsedebiliriz. Ancak Türkiye’de TUİK verilerine göre 2008 yılında yüzde 61 olan ev sahipliği oranı 2018 yılında yüzde 59’a gerilediği göz önüne alındığında konuta oturmak için değil yatırım için talep gösterildiğini söylemek pek yanlış olmaz.

GYODER ve Reidin bu verilerinde ilk kez konut alanlar veya konut alanların kaçıncı konutlarını satın aldıklarını da açıklasaydı bu konuda daha fazla fikir sahibi olabilirdik!

 

Önümüzdeki dönemde eğer milli gelirde kayda değer bir artış yaşamazsak Hanehalkı yüksek kira ödeyerek, ya da yeni aldığı kounut için ödeyeceği mortagage taksitleri nedeniyle diğer harcamaları kısacak demektir. Bu da bugün kamu bankaları aracılığıyla tarihin en düşük faiziyle sağlanan ve mütehhahitleri mutlu eden döngünün önümüzdeki yıllardaki büyümeyi şimdiden borçlanarak harcadığımız anlamına gelebilir.

Kısacası konut piyasasında bu hareketlilik herkesi mutlu etmeyebilir…..